Почему продают массово дома на рублевке. На каких услугах стали экономить жители Рублёвки и во сколько сейчас обойдется жильё в самом дорогом месте России? «Это дело личное»

Собственники элитных домов в Московской области начали менять их на жилье в центре столицы

Фото: Igor" Lileev / Russian Look

Владельцы дорогих домов на Рублевке и в других районах ближнего Подмосковья начали отказываться от загородного жилья. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали сотрудники нескольких агентств по продаже элитной недвижимости в Московском регионе. По словам риелторов, крупные чиновники и бизнесмены переезжают в Москву, а особняки за МКАД пытаются продать. Впрочем, получается это далеко не всегда.

«В последнее время мы отмечаем тенденцию переезда значительной доли покупателей дорогой недвижимости из загородного дома в столицу, — рассказала директор департамента продаж городской недвижимости риелторской компании Blackwood Елена Мамаева. — Серьезной проблемой для владельцев загородного жилья является транспортная доступность, которая вынуждает клиентов пересматривать свой выбор в пользу городского жилья. Близость дома от МКАД не имеет решающего значения: как известно, основные пробки образуются при въезде в Москву».

Аналогичный тренд зафиксировали в агентстве Contact Real Estate. «Основное сходство среди подобных случаев касается причин продажи: жестокие пробки вынуждают клиентов отказываться от больших расстояний. Все они досыта наелись печального опыта, поэтому при переезде в город стараются минимизировать свои перемещения», — утверждает директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов.

Базовая причина для смены жилья — семейная ситуация. «В основном это семьи с двумя и более детьми, которым было вполне комфортно проживать в подмосковном коттедже до достижения школьного возраста, — разъяснила Елена Мамаева. — Но дети подрастают, и приоритеты меняются: главным для родителей становится наличие в шаговой доступности современных городских школ и вузов, поэтому они продают загородный дом и покупают квартиру в центре Москвы». Причинами продажи также становятся развод супругов или переезд семьи за границу, рассказал управляющий партнер агентства IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Куда переезжают

Главная точка притяжения для недавних жителей элитных коттеджей в области — центр Москвы. Здесь приоритет отдается готовым проектам. Самым востребованным районом ЦАО среди покупателей дорогого жилья оказалось Замоскворечье, подсчитали в агентстве Contact Real Estate. Также бизнесменов, чиновников и менеджеров госкомпаний привлекает жилье в Хамовниках, на Остоженке, Плющихе и Якиманке — последняя особенно востребована среди чиновников из-за близости к Кремлю, говорят риелторы. «Оптимальным вариантом при смене тихого загородного образа жизни на шумный мегаполис являются небольшие клубные дома и резиденции», — считает Елена Мамаева.

По данным Contact Real Estate

Покупателей элитной недвижимости привлекают городские районы с хорошей инфраструктурой, поскольку за время проживания в загородном коттеджном поселке семьи привыкают к расположенным неподалеку фитнес-центрам, салонам красоты и прочим объектам инфраструктуры, рассказал Вячеслав Антропов. «Характеристики квартиры также не должны уступать загородному дому. Например, новым жильем может стать таунхаус в черте ЦАО или большая одноэтажная площадь — не менее 250 кв. м», — объяснил представитель Contact Real Estate.

«Для большинства покупателей квартир в ЦАО район не имеет значения, — считают в Blackwood. — В структуре спроса по диапазону площади самыми востребованными являются квартиры и апартаменты в диапазоне от 101 до 150 кв. м. По данным нашей компании, наиболее популярным бюджетом в сегменте элитного городского жилья на протяжении последних месяцев остается сумма $1-2 млн».

Особняки продаются с дисконтом

Главная проблема, с которой сталкиваются продавцы элитных домов в Подмосковье, — невозможность быстрой и выгодной продажи, утверждают риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Объем предложения на рынке элитной недвижимости Подмосковья по сравнению с осенью прошлого года увеличился на 20%, — заявила директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group Юлия Грошева. — Собственники жилья задумались о продаже, чтобы оптимизировать расходы. Загородный дом сложно содержать, а если это второй или третий дом, то в нем просто отпадает необходимость. Бизнес терпит убытки, у многих — катастрофические. Чтобы расплатиться по кредитам или соблюсти другие финансовые обязательства, владельцы загородных домов решают с ними расстаться».

Антон Погорельский

Скидки на рынке загородной недвижимости класса «элит» сегодня достигают 50% от докризисных цен, рассказывают в Kalinka Group. Так, дорогие особняки можно купить с выгодой до $15 млн. За $20 млн вместо изначальных $35 млн можно купить особняк площадью 1500 кв. метров, расположенный в 7 км от МКАД. При этом в компании подсчитали, что со скидкой предлагается 90% домов, построенных в начале 2000-х.

Когда-то такие объекты были символами роскоши и благополучия, а сегодня не отвечают требованиям покупателей. В общей структуре предложения доля таких домов составляет до 85%.

Сегодняшним покупателям нужна современная архитектура, практичная площадь, наличие нескольких гардеробных и санузлов. Соответственно, собственникам, чтобы продать морально устаревшие объекты, приходится предоставлять большие скидки.

«Объекты, построенные в нулевые и занимающие большую нишу на рынке, проигрывают с точки зрения дизайна современного дома, прочно укрепившегося в сознании покупателей», — рассказывают в Kalinka Group. Покупатели не хотят мириться с ремонтом в духе дворцовых интерьеров и Версаля. Поняв, что дома простаивают, требуя все больших расходов на содержание, многие собственники снижают цены, чтобы найти клиента.

«Например, недавно мы продали объект в Рождественно, его стартовая стоимость составляла $12 млн, а цена сделки — $ 2,6 млн», — приводит пример из практики Олег Михайлик, заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank.

По его словам, тенденция по предоставлению больших дисконтов прослеживается с 2014 года, когда часть собственников решила избавиться от своих активов в России и уехать жить за границу. Соответственно, если у человека, живущего в Европе, в России есть только дом на Рублевке и его не покупают за $10 млн, он готов избавиться от него и продать за $5 млн.

«Нельзя сказать, что большие скидки — это повальный тренд на загородном рынке, современные качественные дома продаются с дисконтом в 10-15% от стартовой цены», — добавляет Михайлик.

Минимальный размер дисконта составляет сегодня 20%, приводит свои цифры , председатель совета директоров Kalinka Group.

Так или иначе, но тенденция есть. Современных объектов на Рублевке не так много, и покупатели нечасто соглашаются рассматривать вторичные предложения под реконструкцию. Убедить их может только существенный дисконт. «По нашим данным, порядка 75% запросов на покупку поступает в отношении готовых домов, — говорит Румянцева.

Плюс к дисконту некоторые собственники готовы уступить еще 10% при реальном интересе к своему дому. Это касается тех случаев, когда стоимость лотов приближена к стоимости земли.

Покупатели, которые все же приобретают дома эпохи «расцвета Рублевки», часто делают это с целью полной реконструкции или нового строительства на приобретенном участке, говорит Румянцева.

Открытых дисконтов нет, уточняет Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Изначально дома выставляются дорого, но при реальной заинтересованности покупателя цена снижается до 50%. Однако это касается только домов, построенных в конце 90-х — начале 2000-х, которые морально устарели. Как правило,

они слишком велики по площади (более 800 кв. м), расположены не в самых хороших местах, иногда не в централизованных поселках, иногда без охраны (в поселках, предполагающих индивидуальную охрану). Кроме того, такие объекты очень дороги в обслуживании (более 120 тыс. рублей в месяц).

Правда на рынке есть и риелторы, несогласные с такой оценкой дисконтов. «На самом деле «сверх скидки» в 50% — это не более чем курсовая разница из-за обесценивания рубля в 2014 года. Если сравнивать долларовые цены, то действительно разница в стоимости с 2014 годом достигает 50%», — говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп».

Эксперт отмечает, что по итогам лета 2017 года средний бюджет предложения по Рублево-Успенскому шоссе показывает положительную динамику. В частности, в июне 2017 года средняя цена составила 347,2 млн рублей, в июле — 357,4 млн рублей, в августе — 359 млн рублей. «То есть на протяжении трех месяцев собственники уверенно повышают цены», — добавляет Менжунов.

Что же касается современных объектов, то они в пределах Рублево -Успенского шоссе только подорожали. «Например, дом площадью 700 кв.м с отделкой под ключ, мебелью и участком 30 соток стоит сейчас $7,3 млн. Год назад его цена составляла $6,4 млн. Годовой рост достиг 14% или $900 тыс. Объект расположен в поселке «Барвиха XXI», — приводит случай из практики Менжунов.

Также эксперт обращает внимание, что экономическая ситуация отражается на уровне покупательской активности в сегменте загородного элитного жилья. Стабилизация основных показателей позитивно влияет на интерес со стороны клиентов.

«Спрос восстановится. Отсутствие высокой волатильности и открытых внешних конфликтов с другими странами только способствует активизации отложенного спроса, сформированного за последние три месяца», — надеется собеседник «Газеты.Ru»

Покупательские предпочтения остаются прежними — дом 250-300 кв. м, со свежим ремонтом, на участке 20 соток, в хорошей локации, рядом лес и вода.

При этом в предложении отмечается дефицит действительно хороших качественных домов, выставленных по той цене, за которую их готов приобретать покупатель. Так, разница между ценой предложения и ценой спроса в элитном сегменте на сегодняшний день составляет не менее 20% процентов, уточняет Хазова.

Хозяева дорогих особняков на Рублево-Успенском шоссе и Новой Риге начали спешно избавляться от своей недвижимости. Некоторые эксперты утверждают, что ситуация будет только усугубляться.

Бытует мнение, что увеличение предложений на вторичном рынке в районе Рублево-Успенского шоссе связано, прежде всего, с не самой стабильной экономической ситуацией и резкими скачками курса рубля по отношению к евро и доллару. Экономическая неопределенность явно беспокоит владельцев дорогих особняков и коттеджей.

Кроме того, с 1 января 2015 года вводится новый налог на недвижимость, согласно которому надо будет платить за жилье исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости одного метра.

Кадастровая стоимость всего лишь на 15-20 процентов ниже рыночной, так что суммы ежегодного налога на элитную недвижимость будут внушительными. Это также усиливает беспокойство домовладельцев. "Если раньше они могли себе позволить держать недвижимость про запас, то теперь задумались о необходимости содержания таких активов", — сказала по этому поводу директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group Юлия Грошева.

Если же обратиться к статистике, то количество предложений о продаже загородных домов элитного класса в последнее время выросло на 20-30 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как сообщают в компании "Метриум Групп", в настоящее время на легендарной и престижной Рублевке продается около одной тысячи домов.

И это довольно большая цифра. Кстати, первый вал продаж недвижимости на Рублево-Успенском шоссе случился во время пика финансового кризиса 2008-2009 годов, но потом ситуация успокоилась и выровнялась. И вот теперь опять начались продажи. Некоторые эксперты утверждают, что большую часть реализуемых сейчас на вторичном рынке рублевских особняков составляют дома, не проданные еще во время первого мирового финансового кризиса.

Стоимость большинства выставленных на продажу особняков переваливает за 3 миллиона долларов. Однако цены на недвижимость падают каждый месяц, и уже сейчас по очень привлекательной цене можно купить качественный объект элитной загородной недвижимости, который раньше был недосягаем. Многие дома выставляются со скидкой 20 процентов к цене, которая была еще в начале марта.

Интересно, что нынешней осенью никакого ажиотажного спроса на недвижимость на Рублевке не было. Хотя именно в это время все последние годы наблюдалось увеличение сделок по купле-продаже недвижимости. А это может быть наиболее ярким свидетельством кризиса. Есть и еще одна интересная цифра — сделок, которые были бы дороже 2 миллионов долларов, практически нет, их можно буквально пересчитать по пальцам одной руки.

Кризис завершится примерно через год

И это не может не огорчать владельцев элитной недвижимости, которые решили продать свои дома: не только покупатели в очередь не становятся, но еще и налог большой грядет. И не так уж и важно, что первые выплаты по этому самому налогу надо будет делать только в первой половине 2016 года. Многие домовладельцы предпочитают заранее подготовиться и встретить кадастровый налог на недвижимость уже в более скромных квартирах и домах.

Впрочем, далеко не все эксперты согласны с тем, что кризис накрыл Рублевку на долгие годы.

"Падение интереса к недвижимости на Рублево-Успенском шоссе — это временное явление, — считает заместитель директора агентства недвижимости “Наш город” Алексей Самолюк. — Да, некоторых домовладельцев немного напугали грядущие выплаты налога на недвижимость по кадастровой стоимости. Они отпугнули и потенциальных покупателей, которые заняли выжидательную позицию.

То есть, сейчас все ждут, какие налоги будут начислены на дома и особняки по кадастровой стоимости. И, как только ситуация прояснится, рынок жилья на Рублево-Успенском шоссе начнет потихоньку приходить в норму. Но случится это не раньше второй половины 2015 года, когда станет ясно, сколько надо платить за жилую площадь в 2016 году.

А если совсем честно, то плач по несчастным жителям Рублевки кажется мне немного надуманным. Даже если продать домик на этом шоссе за 70-80 процентов от его стоимости, можно приобрести пару-тройку не самых плохих квартир в Москве. И в этом случае не будет никаких проблем с высоким налогом на недвижимость. В общем, мой прогноз таков — рынок жилья на Рублево-Успенском шоссе выйдет из сегодняшнего кризиса где-то к октябрю-ноябрю следующего года".

Продолжаем разговор о Рублево-Успенском шоссе – втором из тех, что мы рассматриваем в рамках цикла о подмосковных направлениях. Что здесь за дома, сколько они стоят и почему обитатели Рублевки все чаще решают сменить место жительства?

Занимательная статистика

В прошлый раз мы остановились на портрете типичного жителя Рублевки, сегодня начнем с портрета типичного здешнего поселка. По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости», средняя площадь такого поселка – 15 га. Но это как раз тот случай (по аналогии со «средней температурой по больнице»), когда на среднее арифметическое ориентироваться бессмысленно: слишком велик разброс значений – от 0,55 (Лайково) до 100 га (Николино). Чаще всего встречаются поселки площадью 1 га, количество домов – 42. В то же время, 45% всех поселков – не более чем на 20 домов (на общеподмосковном фоне это – малая цифра). И лишь 10% поселков рассчитаны на 100 и более домов (что типично для предложения бизнес-класса).

Средняя величина коттеджа превышает 520 кв.м, больше всего предложения от 500 до 750 и от 250 до 500 кв.м. Как минимум 56% домов на Рублевке построены из кирпича, оштукатуренных особняков – 17%. Домов из дерева и коттеджей, разные части которых (цоколь, первые и последующие этажи) выполнены из разных строительных материалов – 11 и 12% соответственно. У трети поселков (еще точнее, 34,9%) придомовая территория не менее 20 соток, в 55, 4% случаев – от 20 до 50 соток.

Золотая сотка

Цена за эту самую сотку может доходить до $300 тыс. (но такие предложения не выходят в открытую продажу; это, например, участки в Жуковке и санатории Барвиха), в среднем же это – чуть выше $30 тыс. за сотку. По данным компании «Миэль», в открытой розничной продаже на Рублево-Успенском шоссе ценник сотки примерно таков: от $12 500 (в районе деревни Горышкино) до $75 000 (в районе Жуковки и Барвихи). И цены эти отнюдь не статичны. «При общем дорожании земель, рост цен на рублевские земли может достигать 80% в год и более», – говорит Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «Миэль-Загородная недвижимость». Для примера: если в июне прошлого года сотка на Рублево-Успенском направлении стоила в среднем $17108, а кв. м коттеджа – $3340 (это уже данные «МИАН»), то через год, в июне 2007-го, это уже $31971 и $6535 соответственно.

Если отвлечься от средней цены и обратиться к конкретным поселкам, увидим следующее. Предложение поскромнее (бизнес-класс, правда, с заметной поправкой на географию местоположения: в «рублевском» понимании это дома от $900 тыс. до $ 1800 тыс.) – это, например, поселок таунхаусов в Барвиха-club на 12-ом километре Рублево-Успенского шоссе (цена секции – от $1 430 тыс. до $2 900 тыс.). Другой полюс – клубный коттеджный поселок «Эрмитаж Village», 20-й километр Рублевки. Домовладение здесь стоит уже от $11 млн. до $12,5 млн. Опрошенные «Собственником» участники рынка в качестве новинок направления отметили «Новое Лапино» (19 км) на 7 домов, «Десять ярдов» (5 км) на 10 домов (от $2 млн. за каждый), «Успенский лес» (24 км) на 34 дома (тот самый бизнес-класс от $1,5 млн. за коттедж), «Папушево» (24 км; от $2700 до $11560 за кв.м), Барвиха Village (10 км; $3500-4000 за кв.м), и, разумеется, мегапроект «Рублево-Архангельское» (3 км от МКАД).

Но, как отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, ни уже существующие поселки, ни сегодняшние темпы строительства не могут ликвидировать сложившийся дефицит предложения: «В настоящее время новые поселки на Рублево-Успенском шоссе появляются реже, что также сокращает объем предложения, при этом спрос по-прежнему велик. Однако уровень цен на недвижимость по Рублево-Успенскому направлению формирует новую тенденцию: покупку земельных участков, которые являются более дешевой альтернативой коттеджам», – говорит Литинецкая.

А вот Алексей Кудрявцев, напротив, считает, что пик спроса на земельные участки вдоль Рублево-Успенского шоссе уже прошел. «И вовсе не потому, что «кончились» миллионеры, – говорит Кудрявцев, – основная причина – нехватка удачных предложений. Лучшие земли с лесными участками уже проданы, а те, которые находятся в частных владениях юридических лиц, поступают на рынок по явно завышенным ценам».

Самые дорогие земельные участки продаются, по словам эксперта, в поселках Ромашково (5 км от МКАД), Барвиха и Жуковка (8 км), Усово (12 км), Горки-2 (15 км), Успенское (20 км), Николина Гора (24 км).

Мигранты-миллионеры

На Рублево-Успенское направление приходится порядка 30-40% от общего спроса на элитную загородную недвижимость. С другой стороны, с начала года число заявок на него сократилось на 20-25%. Пресс-секретарь компании «КомСтрин» Алина Андреева и вовсе отмечает тенденцию миграции богатых рублевских жителей с насиженных мест: «Сейчас взоры многих устремились на Новорижское направление, там шоссе шире, дома подешевле и сосны тоже есть. Также интересно переселенцам и Калужское шоссе».

Причиной ли тому то, что Рублевка, по сути, превратилась в мини-Москву, или же виной всему знаменитый светофор на пересечении Рублево-Успенского и Красногорского шоссе (кто был там, тот знает, что из-за него можно потерять лишний час даже в относительно спокойный выходной), факт остается фактом: своего рода «миграция миллионеров» – уже сложившийся тренд. Количество уезжающих с Рублевки все же непропорционально мало относительно количества приезжающих.

Впрочем, земля не резиновая, она растет в цене, потому что когда-то она закончится. Или лес окончательно вырубят, но тогда Рублевка перестанет быть такой манящей, потому что поля есть везде, а вот сосны – нет.

 

Возможно, будет полезно почитать: